Российский банковский сектор начал корректировку процентных ставок по стандартным ипотечным программам. Согласно данным, изученным РБК на основе материалов «Дом.РФ», с начала октября как минимум три ведущих финансовых института повысили стоимость кредитования для сегмента без государственной поддержки.
Одним из участников процесса стал Газпромбанк (ГПму), который с 15 октября увеличил ставки по займам на покупку квартир в новостройках и готового жилья, а также по операциям рефинансирования, на 0,2 п.п., установив планку на уровне 17,9% годовых. При этом для кредитов, сумма которых не превышает 7 млн рублей, процентная нагрузка составит 18,9% годовых.
Параллельно с этим банк «Дом.РФ» зафиксировал рост базовых параметров по рыночным продуктам на 0,5 п.п. Теперь приобретение жилья в новостройках обходится заемщикам от 18,8% годовых, строительство частного дома требует ставки от 19,5%, а покупка готового загородного объекта — от 19,7%. Важно учитывать, что эти цифры не включают возможные индивидуальные надбавки или скидки.
Свою позицию по кредитованию также обновил ПСБ: с 2 октября банк поднял процент по программам для первичного и вторичного рынков на 0,44 п.п., доведя ставку до 18,49%. Стоимость рефинансирования при этом увеличилась на 0,2 п.п. и достигла 17,99%.
Динамика ипотечного рынка в осенний период характеризуется резким контрастом. Сентябрь ознаменовался рекордом выдач: российские банки выдали физическим лицам 125 тысяч кредитов на общую сумму 614 млрд рублей, что стало лучшим показателем с начала 2026 года. По оценкам «Дом.РФ», по сравнению с августом объем кредитования подскочил на 54%, а количество оформленных сделок — на 46%. Главным двигателем роста выступили льготные программы, доля которых в общем объеме увеличилась с 56% до 72%, а сумма выдач по ним достигла 441 млрд рублей. За первые девять месяцев 2026 года общий объем ипотечного портфеля составил 3,6 трлн рублей, что на 35% превышает результаты аналогичного периода прошлого года. Столь высокая активность в сентябре была вызвана стремлением граждан зафиксировать условия семейной ипотеки до вступления в силу новых правил с 1 октября.
Новая редакция условий семейной ипотеки, действующая с 1 октября 2026 года, привязала ставку к количеству детей в семье и географическому положению. Для семей с одним ребенком до семи лет предусмотрено 10%, для семей с двумя детьми — 8%, для трех детей — 6%, для четырех — 4%, а для семей с пятью и более детьми ставка снижается до 2%. В столичном регионе (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) данные проценты выше на 2 п.п. Лимиты также претерпели изменения: в большинстве субъектов РФ они варьируются от 6 до 10 млн рублей, тогда как в четырех столичных регионах верхняя планка составляет 12–18 млн рублей. При этом программа строительства индивидуальных домов сохранила ставку 6% вне зависимости от состава семьи и локации. Кроме того, согласно напоминанию ЦБ от 9 октября, период государственного субсидирования теперь ограничен 15 годами.
Комментируя изменения, директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина пояснила, что повышение ставок по рыночным продуктам на 0,44 п.п. стало ответом на изменение параметров семейной ипотеки, которая приобрела более адресный характер. По ее словам, в октябре число ежедневных заявок на рыночные программы подскочило на 60% относительно сентября, и она ожидает, что традиционное конец года оживление спроса сохранится.
Причиной пересмотра стоимости кредитов стала текущая экономическая ситуация. Зампред правления банка «Дом.Рся» Алексей Косяков сообщил РБК, что после сентябрьского решения регулятора (сохранение ставки на уровне 14%) выросла доходность десятилетних ОФЗ и увеличились ставки по депозитам. Он добавил, что банк «Дом.РФ» не менял иные условия и сохранил скидки, а возможность снижения ставок в будущем будет зависеть от удешевления фондирования.
Экспертное сообщество оценивает ситуацию неоднозначно. Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру», считает, что говорить о массовом подорожании преждевременно: около 80% рыночных программ не изменились, а рост затронул лишь около 10%. Она отметила, что банки корректируют ожидания из-за того, что после паузы ЦБ в сентябре ставки по вкладам перестали снижаться. Данные «Дом.РФ» подтверждают этот тезис: средняя ставка в топ-20 банков практически не изменилась, показав лишь незначительный рост на 0,02–0,03 п.п.
Михаил Доронкин, управляющий директор рейтингового агентства НКР, видит в этом стремление банков поддержать маржинальность на фоне возможного спада спроса на льготные продукты. В то же время Магомед Гамзаев из сервиса «Сравни» не прогнозирует резкого скачка до конца года, допуская лишь локальные корректировки.
Сам процесс кредитования меняется под давлением стоимости: каждый процентный пункт снижает одобряемую сумму примерно на 7–8%, что заставляет людей увеличивать первоначальный взнос или искать созаемщиков. При этом разрыв между рыночной и льготной ипотекой остается колоссальным: при платеже около 67 тыс. рублей по рыночной ставке, семейная ипотека под 10% требует лишь 37 тыс. рублей (при кредите 4,2 млн рублей на 30 лет).
Несмотря на это, Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», предупреждает о возможных признаках стагнации на вторичном рынке. Из-за высоких цен и стоимости кредитов продажи в сегменте крупного жилья в Москве и других регионах идут слабо, так как продавцы не спешат снижать стоимость, ориентируясь на общую инфляцию. По ее мнению, для реального оживления рынка необходимо не снижение ставок на 1–2%, а рост реальных доходов населения.
